Ko kdo reče »imam hipoteko«, skoraj vedno misli stanovanjski kredit, zavarovan s hipoteko. To sta dve ločeni stvari in razlika postane pomembna natanko takrat, ko kupuješ, prodajaš ali odplačaš. Tukaj je, kako sta povezani, kaj se vpiše v zemljiško knjigo in koliko znaša obrok.
Trije pojmi, ki se v pogovoru uporabljajo izmenično, v resnici pa niso isto:
Praktična posledica te razlike: kredit lahko odplačaš do zadnjega centa, hipoteka pa ostane vpisana, dokler je nekdo izrecno ne izbriše. To ni napaka banke, ampak način, kako zemljiška knjiga deluje.
Vnesi znesek, obrestno mero in dobo. Izračun je informativen in upošteva enake mesečne obroke brez stroškov odobritve, zavarovanja in vodenja.
Zadnja vrstica je groba ocena po pravilu, da obrok ne sme preseči polovice dohodka. Banka poleg tega preveri, ali ti po plačilu vseh obrokov ostane najmanj znesek minimalne kreditne sposobnosti, in upošteva tudi druge obveznosti.
Pri spremenljivi obrestni meri se mera sestavi iz referenčnega EURIBOR in bančnega pribitka, zato se obrok med odplačevanjem spreminja. Pri fiksni ostane enak celotno dobo. Gibanje EURIBOR spremlja tudi kalkulator v Parcelniku, ki ga uporabiš neposredno na hipoteki, razčlenjeni iz izpisa.
Vpis ni samodejna posledica kreditne pogodbe. Zaporedje je tako:
Do odločitve sodišča je na izpisu vidna plomba, torej vložen, a še nerešen predlog. Vpisani hipoteki se določi vrstni red: če je na isti nepremičnini več hipotek, se pri poplačilu prej vpisana poplača pred kasnejšo. Zato druga hipoteka za banko pomeni večje tveganje in praviloma slabše pogoje. Splošni postopek vpisov opisuje vodič Vpis v zemljiško knjigo.
Poleg lastne presoje banko vežejo makrobonitetne omejitve. Za stanovanjske kredite veljajo drugačna pravila kot za potrošniške in tu se v praksi največ meša:
| Pravilo | Stanovanjski kredit |
|---|---|
| Najvišje razmerje DSTI (obrok proti dohodku) | 50 odstotkov, ne glede na višino dohodka |
| Minimalna kreditna sposobnost | po plačilu obrokov mora ostati najmanj 745 EUR mesečno |
| Najdaljša ročnost | ni omejena. Omejitev 84 mesecev velja za potrošniške, ne za stanovanjske kredite |
| Odstopanja | banka lahko četrtletno odobri do 3 odstotke stanovanjskih kreditov nad dovoljenim DSTI |
| Razmerje med kreditom in vrednostjo nepremičnine (LTV) | zavezujoče omejitve ni, obstaja le priporočilo |
Pravila se spreminjajo, zato pred odločitvijo preveri veljavno besedilo pri Banki Slovenije. Za nepremičnino samo je pomembno še dvoje: banka bo zahtevala cenitev in bo pred odobritvijo pogledala, kaj je na njej že vpisano.
Vpisana hipoteka sama po sebi ni ovira in tak nakup je povsem običajen. Nevarno je le, če se izpelje brez nadzora nad tem, kam gre kupnina.
Pravilo je, da hipoteka ostane na nepremičnini tudi po prodaji, dokler ni izbrisana. Če kupnino izročiš prodajalcu in ta z njo ne poplača svoje banke, obveznost ostane vpisana na stanovanju, ki je zdaj tvoje. Uveljavljen način izvedbe je:
Pred podpisom torej vedno preveri aktualno stanje vpisov in ne zanašaj se na izpis, star nekaj mesecev. Kaj vse je vidno na izpisu, opisuje vodič Hipoteke in bremena, sam postopek prenosa pa Prepis nepremičnine.
Odplačan kredit hipoteke ne izbriše. Zadnji obrok ugasne obveznost do banke, vpis v zemljiški knjigi pa ostane, dokler nekdo ne vloži predloga za izbris.
Potrebuješ izbrisno pobotnico, torej pisno izjavo banke, da soglaša z izbrisom, z notarsko overjenim podpisom. Nekatere banke jo pošljejo same, druge šele na zahtevo. Na njeni podlagi se vloži zemljiškoknjižni predlog in hipoteka se izbriše.
Zaplete se, kadar je od poplačila minilo veliko let in upnika ni več, na primer zaradi pripojitve ali izbrisa iz registra. Takrat je pot izbrisna tožba. Te primere obravnava vodič Neurejeno zemljiškoknjižno stanje. Ker nepremičnine z neizbrisano staro hipoteko ni mogoče ponovno zastaviti, se to odkrije običajno takrat, ko je najbolj nerodno.
Vse našteto se odloča na enem podatku: kaj je na nepremičnini v tem trenutku vpisano. Izpis iz zemljiške knjige pokaže vsako hipoteko z upnikom, zneskom, obrestno mero, zapadlostjo in vrstnim redom vknjižbe, pa tudi morebitne nerešene predloge. Kako do njega, opisuje vodič Vpogled v zemljiško knjigo.
Pri enem stanovanju je to nekaj minut. Pri bloku, portfelju ali zavarovanju več nepremičnin hkrati je ročno branje PDF izpisov najbolj zamudno opravilo. Parcelnik v paketu Big Boss hipoteke iz izpisov samodejno razčleni v tabelo, z upnikom, zneskom, obrestno mero in vrstnim redom, in isto hipoteko, vpisano na več delih stavbe, šteje enkrat. Prenos teče prek tvoje lastne prijave SI-PASS, vsebina izpisov pa ostane v tvojem brskalniku.
Ne. Kredit je tvoja obveznost do banke, hipoteka pa zavarovanje te obveznosti na nepremičnini, vpisano v zemljiško knjigo. V pogovoru se izraza uporabljata izmenično, pravno pa gre za dve ločeni stvari.
Iz izpisa iz zemljiške knjige za tisti del stavbe. Na njem so vse vpisane hipoteke z upnikom, zneskom in vrstnim redom. Izpis je brezplačen, od 26. junija 2026 pa je za dostop potrebna prijava prek SI-PASS.
Da, in tako se proda velik del nepremičnin. Ključno je, da tisti del kupnine, ki ustreza dolgu, prejme neposredno prodajalčeva banka, ta pa izda izbrisno pobotnico. Če kupnino izročiš prodajalcu brez nadzora, hipoteka ostane vpisana na stanovanju.
Za stanovanjske kredite razmerje med obrokom in dohodkom ne sme preseči 50 odstotkov, po plačilu vseh obrokov pa ti mora ostati najmanj 745 EUR mesečno. Banka upošteva tudi vse druge obveznosti in opravi lastno oceno.
Ročnost stanovanjskih kreditov z makrobonitetnimi pravili ni omejena. Omejitev 84 mesecev, na katero pogosto naletiš, velja za potrošniške kredite in ne za stanovanjske.
Ne. Potrebna je izbrisna pobotnica banke z notarsko overjenim podpisom in na njeni podlagi vložen zemljiškoknjižni predlog. Dokler tega ni, hipoteka ostane vpisana, nepremičnine pa ni mogoče znova zastaviti.
Da je na isti nepremičnini že vpisana starejša hipoteka, ki ima pri poplačilu prednost. Kasnejši upnik nosi večje tveganje, zato so pogoji praviloma slabši.
Brezplačno, brez kreditne kartice. Prvih 100 prenosov ti podarimo.
Parcelnik