Zemljiški dolg je stvarna pravica na nepremičnini, podobna hipoteki, a brez osebnega dolžnika. Novih zemljiških dolgov od leta 2013 ni več mogoče ustanoviti — obstoječi pa ostajajo vpisani in veljavni. Kaj to pomeni, če ga najdeš na izpisu iz zemljiške knjige.
Zemljiški dolg je po Stvarnopravnem zakoniku (SPZ) stvarna pravica, s katero je nepremičnina obremenjena tako, da mora imetniku pravice iz nje biti plačan določen denarni znesek. Njegova posebnost je, da je neakcesoren: ni vezan na konkretno terjatev ali osebnega dolžnika, temveč bremeni nepremičnino samo po sebi. To ga razlikuje od hipoteke, ki je vedno zavarovanje neke točno določene terjatve.
Pomembno: novela SPZ-B iz leta 2013 je ustanavljanje novih zemljiških dolgov v slovenskem pravnem redu ukinila. Danes torej ni več mogoče na novo ustanoviti zemljiškega dolga na nepremičnini. Zemljiški dolgovi, ki so bili ustanovljeni pred to novelo, pa s spremembo zakona niso prenehali — ostajajo v veljavi in vpisani v zemljiški knjigi, dokler jih imetnik pravice ne izbriše ali dokler ne ugasnejo po drugi pravni podlagi.
Zato se z zemljiškim dolgom danes srečaš predvsem pri starejših nepremičninah, kjer je pravica nastala pred letom 2013 in ostaja nepobrisana na izpisu.
| Hipoteka | Zemljiški dolg | |
|---|---|---|
| Vezanost na terjatev | Akcesorna — vezana na konkretno terjatev | Neakcesorna — ni vezana na določeno terjatev |
| Osebni dolžnik | Da, poleg zavarovanja obstaja tudi osebna obveznost | Ne nujno — bremeni predvsem nepremičnino |
| Prenehanje s plačilom dolga | Da, s poplačilom terjatve hipoteka ugasne | Ne samodejno — potreben je izrecen izbris |
| Ustanavljanje danes | Da, hipoteke se ustanavljajo redno | Ne, od SPZ-B (2013) ustanavljanje novih ni več mogoče |
V praksi to pomeni, da je zemljiški dolg za novega lastnika manj pregleden: iz samega vpisa v zemljiški knjigi ni nujno razvidno, ali je terjatev, ki jo je dolg prvotno zavaroval, sploh še aktualna ali poplačana. Podrobneje o branju bremen na izpisu v vodiču Ali je nepremičnina pod hipoteko.
Zemljiški dolg je, tako kot hipoteka in služnost, vpisan med bremeni na izpisu iz zemljiške knjige. Redni izpis je brezplačen prek portala eZK s prijavo SI-PASS — postopek opisuje vodič Izpis iz zemljiške knjige. Na izpisu vidiš oznako pravice, imetnika in znesek, na katerega se zemljiški dolg glasi.
V Parcelniku nepremičnino izbereš na zemljevidu ali po naslovu, izpis se prenese prek tvoje lastne SI-PASS prijave, bremena pa so takoj vidna — brez ročnega prebiranja PDF dokumenta. Pri paketu Big Boss se bremena iz izpisov samodejno razčlenijo v pregledno tabelo, kar je uporabno, kadar preverjaš več nepremičnin naenkrat, na primer pri odkupu ali dedovanju.
Če je na nepremičnini, ki jo kupuješ, vpisan zemljiški dolg, je nepremičnina obremenjena enako, kot bi bila s hipoteko — tveganje ostane, dokler pravica ni izbrisana. Ker gre pogosto za starejši vpis, je smiselno preveriti, ali je terjatev, ki jo je dolg prvotno zavaroval, še aktualna, in z imetnikom pravice (ali njegovim pravnim naslednikom) urediti izbris pred oziroma ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe.
Enako velja pri prepisu nepremičnine po drugih poteh — daru ali dedovanju: bremena preidejo na novega lastnika, dokler niso izbrisana, zato je preveritev celotnega izpisa iz zemljiške knjige nujen korak pred vsakim prevzemom nepremičnine.
Ne — novela SPZ-B iz leta 2013 je ustanavljanje novih zemljiških dolgov ukinila. Obstoječi, prej ustanovljeni, ostajajo veljavni in vpisani, dokler jih imetnik ne izbriše.
Hipoteka je vezana na konkretno terjatev in ugasne s plačilom. Zemljiški dolg je neakcesoren — bremeni nepremičnino ne glede na osebnega dolžnika in ne ugasne samodejno s plačilom.
Viden je med bremeni na izpisu iz zemljiške knjige. Redni izpis je brezplačen prek eZK s prijavo SI-PASS, v Parcelniku ga prenesete v nekaj sekundah.
Enako kot hipoteka: nepremičnina je obremenjena, dokler pravica ni izbrisana. Pred nakupom preveri bremena in se z imetnikom pravice dogovori o izbrisu.
Brezplačno, brez kreditne kartice. Prvih 100 prenosov ti podarimo.
Parcelnik