V zemljiški knjigi je pogosto vpisan nekdo, ki ni dejanski lastnik: prejšnji lastnik, pokojni prednik ali podjetje, ki ne obstaja več. Dokler to ni urejeno, se nepremičnine ne da niti zastaviti niti varno prodati. Tukaj je, kako stanje prepoznaš, katere poti vodijo do ureditve in kaj tvegaš, če kupuješ.
Najpogostejše oblike, na katere naletiš v izpisu:
Potrebuješ tri poglede in njihovo primerjavo:
Razhajanje med temi tremi je merilo, koliko dela je pred tabo. Če se ujemajo vsi trije, je stanje urejeno, tudi če je bilo kaj vpisano pred desetletji.
Če obstajajo vse vmesne listine, je pot najkrajša: notar preveri verigo od zadnjega vpisanega lastnika do tebe, overi manjkajoča zemljiškoknjižna dovolila in vloži predlog. Zaplete se, kadar kdo iz verige ne živi več ali ne sodeluje.
Pri vpisanem pokojnem je podlaga za vpis pravnomočen sklep o dedovanju. Če zapuščinska obravnava za to nepremičnino ni bila opravljena, se predlaga naknadno najdeno premoženje. Postopek je brezplačen za predlagatelja v smislu sodne takse, zahteva pa čas in podatke o vseh dedičih.
Kadar etažna lastnina ni vpisana, se vzpostavi v posebnem nepravdnem postopku, ki lahko teče tudi na predlog posameznega lastnika enote. Praviloma je potreben elaborat za evidentiranje stavbe.
Kadar listin ni, dolgotrajna dobroverna posest pripelje do lastninske pravice, ta pa se v zemljiško knjigo vpiše na podlagi sodbe. To je sodni postopek in ne administrativni korak.
Poplačana hipoteka se izbriše na podlagi izbrisne pobotnice, torej pisne izjave upnika, da soglaša z izbrisom, z notarsko overjenim podpisom. Če upnika ni več ali izjave ne da, je pot izbrisna tožba. Več o bremenih v vodičih Hipoteke in bremena ter Služnost na nepremičnini.
Osnovno pravilo: lastninsko pravico pridobiš z vpisom v zemljiško knjigo, ne s podpisom pogodbe in ne s plačilom. Če prodajalec v zemljiški knjigi ni vpisan, ti ne more zagotoviti vpisa, ker sam nima česa prenesti.
Tveganja, ki se v takih poslih dejansko uresničijo:
Če se v tak posel vseeno spuščaš, so smiselni ukrepi: zahteva, da prodajalec stanje uredi pred plačilom, notarska hramba kupnine do vpisa, predznamba oziroma zaznamba vrstnega reda in pogodbeni rok z odstopno pravico. Sam postopek prenosa opisuje vodič Prepis nepremičnine.
Pri zapuščini, kmetiji ali portfelju je nepremičnin hitro nekaj deset, razpršenih po več katastrskih občinah. Ročno prenašanje izpisov iz portala in prepisovanje dedičev v tabelo je tam največji del dela.
Parcelnik nepremičnine sprejme kot seznam, uvoz iz Excela ali izbor na zemljevidu, izpise prenese prek tvoje prijave SI-PASS in vse lastnike, deleže, naslove, hipoteke in plombe zloži v eno tabelo. Tako v eni vrstici vidiš, katere nepremičnine imajo urejeno stanje in katere ne.
Da se vpis v zemljiški knjigi ne ujema z dejanskim pravnim stanjem: vpisan je prejšnji ali pokojni lastnik, etažna lastnina ni vzpostavljena ali stara bremena niso izbrisana.
Podlaga za vpis je pravnomočen sklep o dedovanju. Če zapuščinska obravnava za to nepremičnino ni bila opravljena, se na sodišču predlaga obravnava naknadno najdenega premoženja, nato pa se na podlagi sklepa vloži zemljiškoknjižni predlog.
Pravno je posel mogoč, a lastninsko pravico pridobiš šele z vpisom. Dokler prodajalec ni vpisan, ti vpisa ne more zagotoviti, zato so kupnina brez notarske hrambe in plačilo pred ureditvijo stanja resno tveganje.
Od nekaj tednov, če obstajajo vse listine in gre le za vpis, do več let, če je treba voditi zapuščinski postopek za več generacij ali doseči priposestvovanje s tožbo.
Pisna izjava upnika, da soglaša z izbrisom hipoteke, z notarsko overjenim podpisom. Je podlaga za izbris poplačane hipoteke iz zemljiške knjige. Če je upnik ne izda ali ga ni več, je pot izbrisna tožba.
Ne. Vpisi se ne izbrišejo samodejno, tudi če je obveznost prenehala. Breme ostane vpisano, dokler nekdo ne vloži predloga za izbris z ustrezno listino.
Brezplačno, brez kreditne kartice. Prvih 100 prenosov ti podarimo.
Parcelnik