Vpogled v zemljiško knjigo

Portal eSodstvo je z 26. junijem 2026 prešel na novo varnostno shemo. Posledica za vsakogar, ki je do zemljiške knjige dostopal po stari poti:

• Prijava z uporabniškim imenom in geslom ne deluje več. Stari računi za vpogled v eZK niso več uporabni.
• Vstop poteka prek SI-PASS, državnega sistema za elektronsko identifikacijo.
• Vpogled in izpisi ostajajo brezplačni. Sprememba je pri načinu prijave, ne pri ceni.
• Odvetniki, notarji in upravitelji se registrirajo po nespremenjenem postopku prek svojih zbornic oziroma ministrstva.

Če ti je prijava nenadoma nehala delovati in si prepričan, da je geslo pravo, je razlog skoraj zagotovo ta. Nove registracije s starim računom ni mogoče popraviti, treba je opraviti prijavo prek SI-PASS.

SI-PASS pozna več ravni zanesljivosti in zemljiška knjiga jih uporablja različno:

Za veliko večino ljudi to pomeni: za vpogled je dovolj smsPASS, ki ga pridobiš brezplačno in za katerega ne potrebuješ čitalnika kartic ne nameščenega potrdila. Za vpis lastninske pravice pa boš tako ali tako potreboval notarja, kar opisuje vodič Vpis v zemljiško knjigo.

Pred prijavo si pripravi oznako nepremičnine, ker portal ne išče po naslovu:

• za zemljišče: katastrska občina in parcelna številka, na primer 1725 in 200/5,
• za stanovanje ali poslovni prostor: katastrska občina, številka stavbe in številka dela, na primer 1725 1234 5. Iskanje stanovanja po parcelni številki vrne celotno zemljišče pod blokom in ne tvoje enote.

Če oznake nimaš, jo najprej poišči v katastru, ki je javen in ne zahteva prijave: vpišeš naslov ali klikneš na zemljevidu in dobiš tako parcelno številko kot številko stavbe in dela. Nato:

• odpri portal eSodstvo in izberi prijavo prek SI-PASS,
• v eZK vnesi katastrsko občino in številko nepremičnine,
• izberi vrsto izpisa in ga prenesi v PDF.

Kaj je na izpisu in kako ga prebereš, razčlenjuje vodič Izpis iz zemljiške knjige, sam portal in njegove dele pa eZK in eSodstvo.

Pravica do vpogleda s spremembo ni izginila, le pot je druga. Na voljo sta dve:

• Osebni vpogled na sodišču. Zemljiška knjiga je javna evidenca in vpogled je mogoč osebno na okrajnem sodišču v času uradnih ur. Tak vpogled je brezplačen.
• Prek notarja ali odvetnika. Notar pridobi izpis in ga po potrebi overi. Overjeni izpisek je plačljiv, informativni pa za preveritev lastnika in bremen povsem zadošča.

Če boš v zemljiško knjigo gledal več kot enkrat, se splača pridobiti smsPASS. Prijava je nato hitrejša od vsake druge poti, izpisi pa ostanejo brezplačni.

Za vsako nepremičnino dobiš lastnike z deleži in naslovi, vpisana bremena (hipoteke z upnikom, zneskom in vrstnim redom, služnosti, stavbno pravico, prepovedi odtujitve), zaznambe in morebitne plombe, torej predloge, o katerih sodišče še ni odločilo.

Česa ne dobiš:

• Iskanja po osebi. Izpis se izda za nepremičnino, ne za osebo (ZZK-1). Vprašanje, katere parcele ima določena fizična oseba, po zakoniti poti nima odgovora. Pri pravnih osebah je drugače, ker je premoženje razvidno iz javnih podatkov, poglej stran Podjetja.
• Podatkov o zemljišču. Površina, meja, raba in vrednost so v katastru, ne v zemljiški knjigi. Glej Javni vpogled v nepremičnine.
• Jamstva, da je stanje urejeno. Vpisan je lahko že pokojni ali prejšnji lastnik. Kaj to pomeni in kako se uredi, je v vodiču Neurejeno zemljiškoknjižno stanje.

Portal dela po eno nepremičnino naenkrat: vneseš oznako, preneseš PDF, zapreš, ponoviš. Pri desetih je to nadležno, pri sto pa se delo ustavi, ker je treba lastnike še prepisovati v tabelo.

Parcelnik uporablja isto pot in isto prijavo, le da jo avtomatizira. Nepremičnine izbereš na zemljevidu, prilepiš seznam ali uvoziš datoteko, prenos izpisov pa steče prek tvoje lastne seje SI-PASS v tvojem brskalniku. Lastniki, deleži, naslovi, hipoteke in plombe se samodejno razčlenijo v eno tabelo z izvozom v Excel ali CSV. Ne tvoje prijave ne vsebine izpisov naš strežnik nikoli ne vidi.