Plomba v zemljiški knjigi: kaj pomeni in kdaj izgine

Plomba je zaznamba v zemljiški knjigi, ki pove, da je bil vložen zemljiškoknjižni predlog, o katerem sodišče še ni pravnomočno odločilo. Vpiše se takoj ob vložitvi predloga — še preden sodišče vsebino sploh preveri — zato je njen namen predvsem opozorilen: kdorkoli si v tem trenutku ogleda izpis iz zemljiške knjige, mora vedeti, da je stanje pravic v postopku spremembe.

Predlogi, ki sprožijo plombo, so raznovrstni: prenos lastninske pravice po prodajni pogodbi, vpis nove hipoteke, izbris že poplačane hipoteke, vpis služnosti ali sprememba solastniških deležev po dedovanju. Plomba sama po sebi ne pove, kateri od teh predlogov je v teku — za to je treba pogledati vsebino predloga oziroma zaznambe na izpisu.

Plomba je na izpisu iz zemljiške knjige vpisana pri nepremičnini, na katero se predlog nanaša, skupaj z opravilno številko zadeve in datumom vložitve. Za vrstni red učinkovanja vpisov v zemljiški knjigi je odločilen prav ta trenutek — trenutek vložitve predloga, ne trenutek, ko sodišče o njem dejansko odloči. Če je torej predlog vložen prej, ima prednost pred kasneje vloženim, tudi če sodišče o njem odloči pozneje.

To je pomembno predvsem pri hipotekah in drugih bremenih: vrstni red vknjižb določa, kdo je pri morebitnem poplačilu iz nepremičnine poplačan prej. Plomba torej že rezervira mesto v tem vrstnem redu, čeprav formalni vpis še ni izveden.

Če na izpisu nepremičnine, ki jo kupuješ, opaziš plombo, je to znak, da se stanje lastništva ali bremen lahko spremeni, še preden posel zaključiš. Smiselno je ugotoviti, kaj konkretno je predmet plombiranega predloga — podatek je razviden iz opravilne številke zadeve, po potrebi pa tudi z vpogledom v samo zadevo pri pristojnem sodišču.

Nekatere plombe so za kupca nevtralne ali celo pričakovane (na primer plomba zaradi tvojega lastnega predloga za vpis lastništva po sklenjeni pogodbi), druge pa zahtevajo previdnost — na primer nepojasnjena plomba zaradi hipoteke ali spora, o katerem prodajalec ni povedal. V vsakem primeru je pametno počakati, da se plomba razreši, ali vsaj natančno preveriti njeno vsebino, preden podpišeš in izvedeš plačilo. Enako velja pri prepisu nepremičnine po drugih poteh, na primer pri darilu ali dedovanju.

Enotnega, zakonsko določenega roka ni. Trajanje plombe je odvisno od obremenjenosti posameznega zemljiškoknjižnega sodišča, popolnosti vloženega predloga in morebitnih dopolnitev ali ugovorov. V praksi se čas rešitve razlikuje od zadeve do zadeve — nekatere so rešene v nekaj tednih, pri zahtevnejših ali spornih primerih pa lahko traja bistveno dlje.

Plomba izgine, ko sodišče o predlogu pravnomočno odloči: če predlogu ugodi, plomba preide v dokončen vpis (na primer novega lastnika ali hipoteke); če ga zavrne ali zavrže, se plomba izbriše in stanje ostane, kot je bilo pred vložitvijo.

Ker se plomba lahko pojavi kadarkoli med postopkom nakupa ali po njem, enkraten izpis ne zadošča za trajno gotovost — stanje bi bilo treba občasno znova preveriti. Ročno to pomeni ponoven prenos izpisa prek portala eZK in primerjavo z zadnjim.

Orodje Spremembe v zemljiški knjigi v Parcelniku to avtomatizira: shranjeno mapo nepremičnin (na primer parcele, ki jih spremljaš) znova preveri in pokaže razlike od zadnje preveritve — nove plombe, spremembe lastnikov ali hipotek. Na voljo je vsem prijavljenim uporabnikom.