Parcelnik
Stanovanja se prodajo za 8 % več od posplošene vrednosti GURS, a razpon je velik
Pri 8.161 prodajah stanovanj od začetka 2025 do junija 2026 je bila mediana prodajne cene 8 % nad posplošeno vrednostjo GURS, 63,7 % stanovanj se je prodalo nad njo. A razpon je velik: vsaka deseta prodaja je bila vsaj 29 % pod vrednostjo, vsaka deseta vsaj 41 % nad njo.
- +8 %mediana prodajne cene nad posplošeno vrednostjo GURS
- 63,7 %stanovanj se je prodalo nad posplošeno vrednostjo
- −29 % do +41 %razpon, v katerem je 80 % prodaj (od 10. do 90. percentila)
Mediana je 8 % nad vrednostjo, posamezne prodaje pa daleč od nje
Primerjali smo prodajno ceno z GURS-ovo posplošeno vrednostjo pri 8.161 prodajah stanovanj, sklenjenih od začetka 2025 do junija 2026. Razmerje 1,08 pomeni, da je mediana prodajne cene 8 % nad posplošeno vrednostjo; 63,7 % stanovanj se je prodalo dražje od nje. Kaj posplošena vrednost je in kako se razlikuje od cenitve, razloži vodič Koliko je vredna nepremičnina.
Polovica prodaj je bila med 0,92 in 1,24 posplošene vrednosti. Vsaka deseta je bila pri 0,71 ali manj (vsaj 29 % pod vrednostjo), vsaka deseta pri 1,41 ali več (vsaj 41 % nad njo).
- 0,4-0,5337
- 0,5-0,6195
- 0,6-0,7243
- 0,7-0,8408
- 0,8-0,9696
- 0,9-1,01.043
- 1,0-1,11.429
- 1,1-1,21.289
- 1,2-1,31.000
- 1,3-1,4649
- 1,4-1,5365
- 1,5-1,6195
- 1,6-1,7124
- 1,7-1,881
- 1,8-1,934
- 1,9-2,028
- 2,0 ali več45
Vir: evidenca trga nepremičnin ETN in kataster nepremičnin (GURS), posli 2025-jun. 2026. Analiza: Parcelnik
Po občinah: od 26 % nad vrednostjo do 23 % pod njo
Mediana razmerja se po občinah močno razlikuje. V Kočevju je mediana cena 26 % nad posplošeno vrednostjo, v Zagorju ob Savi in Slovenskih Konjicah 23 % nad, v Trebnjem pa 23 % pod njo. V Ljubljani je razmerje 1,08, v Mariboru 1,12.
- Kočevje+26 %
- Slovenske Konjice+23 %
- Zagorje ob Savi+23 %
- Ruše+20 %
- Lendava+20 %
- Kamnik+19 %
- Mežica+16 %
- Domžale+15 %
- Maribor+12 %
- Ljubljana+8 %
- Koper+8 %
- Kranj+5 %
- Piran+2 %
- Nova Gorica0 %
- Novo mesto0 %
- Krško−1 %
- Grosuplje−2 %
- Postojna−3 %
- Sežana−5 %
- Tolmin−10 %
- Sevnica−12 %
- Trebnje−23 %
Vir: evidenca trga nepremičnin ETN in kataster nepremičnin (GURS), posli 2025-jun. 2026. Analiza: Parcelnik
Število prodaj je različno: Ljubljana ima 1.788 prodaj, Maribor 1.119, Mežica in Tolmin pa le po 30 oziroma 31. Pri majhnih občinah je mediana zato manj zanesljiva.
Po letu gradnje: bloki iz obdobja 1946-1990 nad vrednostjo, novogradnje pri njej
Stanovanja v stavbah, zgrajenih med letoma 1946 in 1990, se prodajajo 10 do 11 % nad posplošeno vrednostjo. Stavbe do leta 1945 so na vrednosti, novogradnje od leta 2016 naprej pa nekoliko pod njo (98 %).
- do 19450 %
- 1946-1970+11 %
- 1971-1990+10 %
- 1991-2005+6 %
- 2006-2015+7 %
- od 2016−2 %
Vir: evidenca trga nepremičnin ETN in kataster nepremičnin (GURS), posli 2025-jun. 2026. Analiza: Parcelnik
Posplošena vrednost je sistemska ocena GURS za namene množičnega vrednotenja in ni cenitev posameznega stanovanja. Vzorec v podatkih kaže, da jo model ne ujame v celoti, vzrokov za razlike pa ta analiza ne išče.
Metodologija in omejitve
Vir sta evidenca trga nepremičnin ETN (kupoprodajni posli stanovanj od začetka 2025 do junija 2026) in kataster nepremičnin (GURS, del stavbe in stavba, vključno z letom gradnje). Razmerje je prodajna cena, deljena s posplošeno vrednostjo GURS; prikazane so mediane.
Upoštevani so samo posli z enim delom stavbe (da cena ne vsebuje več stanovanj ali garaž hkrati), izločeni so netržni posli in primeri s posplošeno vrednostjo pod 1.000 € (manjkajoče ali napačne vrednosti). Ostane 8.161 prodaj. Prikazan je izbor občin z vsaj 30 prodajami. Zadnji razred histograma (2,0 ali več) je odprt.
Analiza kaže razmerje med dvema številkama in ne pove, katera je pravilna: posplošena vrednost je sistemska ocena za namene množičnega vrednotenja, ne cenitev, prodajna cena pa je cena posameznega posla. Razlogov za razlike po občinah in po letu gradnje s temi podatki ni mogoče določiti.