Parcelnik
Največji najemodajalec v Sloveniji je država: javni lastniki oddajajo 31.000 enot
Največji najemodajalec v Sloveniji je Stanovanjski sklad RS s 5.008 oddanimi enotami. Javni lastniki skupaj oddajajo 31.000 enot za 7 milijonov evrov mesečno, zasebna podjetja le 14.000, a za 19 milijonov. Največ enot, 45.000, pripada lastnikom, ki jih v poslovnem registru ni.
- 5.008oddanih enot ima največji najemodajalec, Stanovanjski sklad RS
- 19 mio €mesečne najemnine za 14.000 enot zasebnih podjetij, javni za 31.000 enot dobijo 7 mio €
- 12,6 €/m²mediana novih najemov v Ljubljani, vse veljavne pogodbe imajo 6,4 €/m²
Država je največji najemodajalec
V evidenci trga nepremičnin je 90.708 trenutno veljavnih najemnih enot (stavba in del stavbe). Pri številu oddanih enot prednjači javni sektor: Stanovanjski sklad RS jih ima 5.008, Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana 3.757, Republika Slovenija neposredno 2.711. Tudi družbi Spekter (2.147 enot) in Nepremičninski sklad PIZ (2.125) sta v javni lasti: prva pripada Stanovanjskemu skladu RS, druga ZPIZ.
- Stanovanjski sklad RS5.008
- Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana3.757
- Republika Slovenija (neposredno)2.711
- Spekter d.o.o. (last. Stanovanjski sklad RS)2.147
- Nepremičninski sklad PIZ (last. ZPIZ)2.125
Vir: evidenca trga nepremičnin (ETN, GURS), trenutno veljavne najemne pogodbe, oktober 2026. Analiza: Parcelnik
Zasebnih je manj, a so dražji
Skupaj javni lastniki oddajajo 31.359 enot za 7 milijonov evrov mesečno. Zasebna podjetja, kot so Energija RM, SPL Ljubljana, GMG Naložbe, Mercatorjeva družba FNG Property in BTC, oddajo 14.208 enot za 19 milijonov. To je manj enot, a v povprečju dražjih poslovnih prostorov.
| Lastnik | Oddanih enot | Najemnina na mesec | Povprečno na enoto |
|---|---|---|---|
| Neznani lastniki (verjetno fizične osebe) | 45.141 | 16.710.263 € | 370 € |
| Javni lastniki | 31.359 | 7.025.061 € | 224 € |
| Zasebna podjetja | 14.208 | 19.122.110 € | 1.346 € |
| Skupaj | 90.708 |
Vir: evidenca trga nepremičnin (ETN, GURS), trenutno veljavne najemne pogodbe, oktober 2026. Analiza: Parcelnik
Največ enot, 45.141, pripada lastnikom, ki jih v poslovnem registru ni. Večinoma gre za fizične osebe. Pri teh je povprečje na enoto 370 € mesečno, kar kaže na stanovanja in manjše prostore.
- Energija RM d.d.713
- SPL Ljubljana d.d.567
- GMG Naložbe d.o.o.210
- FNG Property SI (last. Fortenova grupa)171
- BTC d.d.133
Vir: evidenca trga nepremičnin (ETN, GURS), trenutno veljavne najemne pogodbe, oktober 2026. Analiza: Parcelnik
Tudi največji zasebni najemodajalec ima torej sedemkrat manj enot kot Stanovanjski sklad RS. O stanovanjih podrobneje piše članek Kdo ima v lasti stanovanja, o najdražjih posameznih poslih pa Najvišje najemnine v Sloveniji.
Zakaj je uradna mediana najemnine videti nizka
Evidenca trga nepremičnin meri tudi stare pogodbe, ki se še tečejo po nekdanji ceni. Mediana najemnine za stanovanja v Ljubljani je pri vseh veljavnih pogodbah 6,4 €/m² na mesec, pri pogodbah, sklenjenih v zadnjih 12 mesecih, pa 12,6 €/m². To je skoraj dvakrat več.
- Vse veljavne pogodbe (44.608 poslov)6,4 €/m²
- Nove pogodbe, zadnjih 12 mesecev (462 poslov)12,6 €/m²
Vir: evidenca trga nepremičnin (ETN, GURS), oktober 2026. Analiza: Parcelnik
Tudi nova mediana je še pod tržnimi ocenami. Evidenca zajema tudi najeme med povezanimi osebami in z zakonom določene (regulirane) najemnine, ki jih iz podatkov ni mogoče ločiti od tržnih. Na ravni cele države je mediana novih najemov 6,3 €/m² (2.539 poslov), ker evidenca zajema tudi manjša mesta in družinske najeme.
Metodologija in omejitve
Vir je evidenca trga nepremičnin (ETN, GURS), tabela najemnih poslov (deli stavb), zadnja osvežitev 4. 10. 2026, poizvedbe 8. 10. 2026. Šteti so trenutno veljavni najemi (konec pogodbe prazen ali v prihodnosti), brez poslov z oznako tržnosti 3. Enota je del stavbe; če je bil isti del zaporedoma oddan z več pogodbami, šteje zadnja. Podvojena paketna leta istega posla so šteta enkrat. Skupaj je 90.708 enot.
Lastnik je pripisan prek zemljiške knjige (pri solastnini največji delež). Enote brez lastnika v poslovnem registru so označene kot neznani lastniki, večinoma fizične osebe; to je sklep iz tega, da jih ni v registru, ne preverjen podatek. Mesečna najemnina je vsota najemnin poslov, kot jih vodi evidenca.
Javni lastniki so občine, država, stanovanjski skladi in ročno preverjene javne družbe (Spekter, Nepremičninski sklad PIZ, Nepremičnine Celje, Premogovnik Velenje, Pošta Slovenije, Slovenske železnice, D.S.U., Rudar Senovo, Zarja Novo mesto). Pri SPL Ljubljana neposredne občinske lastnine ni bilo mogoče potrditi (99,97 % ima SPL DP d.o.o.), zato je med zasebnimi. Po ožji definiciji javnih lastnikov (brez preverjenih družb) je javnih enot 24.352 in zasebnih 21.215.
Mediana za Ljubljano velja za stanovanja s površino od 15 m² in najemnino do 200 €/m². Nove pogodbe so sklenjene v zadnjih 12 mesecih pred 8. 10. 2026. Evidenca ne ločuje vrste najemnega posla, zato mediana novih pogodb vključuje tudi regulirane najeme in najeme med povezanimi osebami.